[KJtimes=송윤 변호사]최근 LTV·DTI 규제완화정책 발표 후 다시금 부동산경기가 상승세로 바뀌는 요즘, 분양과장광고에 대해 주의하셔야 할 것 같다.

아파트 등의 분양자가 분양광고, 분양안내책자, 모델하우스 등을 통해 제시한 내용으로서 분양계약서에 포함되어 있지 않은 사항을 단순히 청약의 유인으로 보아 불이행해도 손해배상책임을 물을 수 없는 것인지, 아니면 분양계약의 내용이 된 것으로 보아 그 이행을 청구하거나 손해배상을 청구할 수 있는 것인지에 대해 하급심 판결은 엇갈리고 있다.

게다가 그 기준을 명확하게 제시하는 대법원 판결도 없었는데 판단기준에 대해 나름대로 기준으로 제시한 서울고등법원의 판례를 소개한다.

확립된 대법원의 태도

「허위, 과장광고의 기망성과 관련하여, 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당하지만, 그 선전 광고에 다소의 과장이나 허위 또는 지나친 주관적인 예측이 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다」고 판단하여 다소 추상적 기준을 제시했다(서울고등법원 2007. 1. 10. 선고 2006나45598 판결).

사안의 개요

갑은 을로부터 아파트를 분양받아 입주했다. 피고는 이 사건 아파트를 분양하기에 앞서 이 사건 아파트의 신축공사현장 부근에 모델하우스를 짓고 분양광고를 했는데 당시 배포한 분양안내책자에는 ‘5분 거리의 경인전철 송내역과 부개역, 인천지하철 3호선으로 초특급 광역교통망 구축’, ‘원격진료 및 의료서비스 지원 화상전화를 통해 집에서도 의사에게 진찰’ 등을 광고했다. 그러나 실제 도보로 30분 거리이고 원격진료 등 서비스가 제공되지 않았다.

법원의 판단

분양광고 및 기망행위에 관한 법리를 보면 우선 대규모 아파트 등을 분양하는 자가 분양광고나 분양안내책자, 모델하우스 설치 등을 통해 아파트의 입지조건이나 주변 자연환경, 교통환경, 시설 등에 관해 다소 과장되게 광고를 했다고 하더라도 그러한 광고 내용이 분양계약서에 포함되어 있지 않은 경우에는 그것이 상거래 관행이나 신의칙에 비추어 그 상당성을 인정할 수 있는 한도 내에서는 ‘청약의 유인’에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 됐다고 볼 수 없다고 할 것이다.

한편 아직 대단위 아파트가 완공되지 않은 상태에서 대략의 위치만을 정한 채 평형과 대지 면적만을 특정하여 사전 분양하는 경우에는 분양자는 분양광고나 분양안내책자, 모델하우스 설치 등을 통해 불특정 다수의 수요자들에게 아파트의 위치, 평형, 구조, 단지 전체의 크기와 배치 등은 물론 주변여건이나 특별한 편의시설, 공용시설인 주차장, 정원 등의 배치와 면적, 기타 주요시설 등과 그에 기초한 동호수와 평형 등에 따른 분양금액과 그 납부조건 등에 관해 일률적으로 미리 알리게 되고 분양희망자들은 그와 같은 내용을 토대로 아파트 분양청약을 하게 되며 그 후 추첨을 거쳐, 분양자는 당첨자들과 사이에 자신이 미리 마련한 정형화된 아파트 분양계약서를 토대로 분양계약을 체결하는 절차를 밟게 되는데 이 경우 분양자는 장차 완공될 아파트가 분양광고나 분양안내책자, 모델하우스 등에서 제시된 것과 동일한 시설, 환경, 품질 등을 구비하고 있다는 것을 명시적 또는 묵시적으로 보증한 것이라고 할 것이고, 수분양자들도 분양자의 그와 같은 보증을 믿고 분양계약을 체결한 것이라고 봄이 상당하다고 할 것이지만 다른 한편으로는 이 같은 대단위 아파트의 사전 분양이라고 하더라도 분양광고나 분양안내책자, 모델하우스 등에서 제시된 내용이 모두 분양계약의 내용이 된다고 볼 수는 없고, 경우에 따라서는 앞서 본 바와 같이 분양계약서에 명시적으로 포함되지 않은 내용은 ‘청약의 유인’에 불과한 것으로 보아야 할 경우도 있다고 할 것이다.

결국 분양광고나 분양안내책자, 모델하우스 등을 통해 제시된 내용이 분양계약서에 명시되지 않았음에도 불구하고 분양계약의 내용이 되었다고 보아야 하는지 여부는 상거래에서 어느 정도의 과장된 광고나 홍보가 허용된다는 점을 고려한 다음, 그것이 아파트의 구조, 시설, 기능 등 분양계약의 본질적인 내용과 관련된 사항인지 여부, 개별적인 분양계약서에 표시하기 부적당한 내용, 즉 아파트 공용시설의 구조, 크기, 재료, 배치 등에 관한 사항인지 여부, 수분양자들이 당해 분양계약을 체결함에 있어 중요하게 고려할 만한 사항인지 여부, 기타 분양계약 당시의 주택공급현황이나 일반 상거래 관행 등을 종합해 결정해야 할 것이다.

전철역까지 걸리는 시간 관련, 피고가 배포한 분양안내책자에는 ‘이 사건 아파트에서 전철역까지 5분 거리’라고 기재되어 있는데 실제로 이 사건 아파트와 송내 전철역까지는 2.5㎞ 정도 떨어져 있어 도보로 30분 정도 걸리는 사실은 앞서 본 바와 같고, 분양안내책자에 교통수단을 명시하지 않은 이상 ‘5분’이라 함은 도보로 걸리는 시간을 말한다고 할 것이다.

그러나 앞서 본 바와 같이 위 분양안내책자에는 이 사건 아파트의 신축부지와 인근 전철역, 모델하우스의 위치 등이 표시된 약도도 첨부되어 있는 점, 모델하우스를 방문한 바 있는 원고들은 이 사건 아파트의 주변 교통환경이나 전철역까지의 거리 등을 어느 정도 파악했을 것으로 보이는 점, 더구나 위와 같은 사항이 분양계약의 본질적인 내용과 관련이 있다고 보기 어렵고, 이 사건 아파트나 전철역이 대로변에 위치하고 있는 것으로 보아 원고들도 분양계약을 체결함에 있어 그다지 중요하게 고려하지 않았을 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 위와 같은 분양광고의 내용은 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없다. 또한 피고가 위와 같이 다소 과장하여 광고한 것은 사실이지만 일반 상거래의 관행이나 신의칙에 비추어 충분히 시인될 수 있는 한도 내로 보여지므로, 기망행위에 해당한다고 볼 수도 없다.

원격진료시스템과 관련 우선 피고가 분양안내책자에서 광고한 ‘원격진료시스템’이라 함은 환자가 병원에 직접 가지 않고 화상전화를 통해 집에서도 의사의 진찰을 받을 수 있는 시스템을 말하고, 이러한 시스템은 이 사건 아파트에 초고속통신망을 설치함으로써 완성되는 것이 아니라 그러한 소프트웨어를 갖춘 병원과의 제휴를 통하여 긴밀하게 협력해야만 가능하다고 할 것인바, 피고는 이 사건 아파트에 초고속 정보통신망을 구축할 예정인데 그로써 초고속 데이터전송, 빠른 인터넷, 인터넷 민원처리, 홈쇼핑, 홈뱅킹 등이 가능하게 될 것임을 광고하는 과정에서 장래에는 ‘원격진료시스템’도 가능할 것으로 예상하여 그와 같이 광고한 것으로 보이는 점, 위와 같은 사항은 아파트 분양사업을 수행하는 피고의 노력만으로는 이루어질 수 없는 것으로서 피고의 주관적 예상 또는 희망에 불과함이 그 내용상 명백한 점, 피고는 이 사건 아파트에 원격진료시스템의 기반시설이라고 할 수 있는 초고속 통신망을 구축한 점 등을 종합하여 보면, 위와 같은 분양광고는 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없고, 또한 피고가 주관적인 희망사항에 불과한 것을 다소 과장하여 광고한 것은 사실이지만, 일반 상거래의 관행이나 신의칙에 비추어 충분히 시인될 수 있는 한도 내로 보여지므로, 기망행위에 해당한다고 볼 수도 없다.

토크

현실적으로 분양광고상의 모든 내용이 분양계약서에 기재될 수 없는 점, 현재의 판례는 아파트 공용시설의 구조, 크기, 재료, 배치 등에 관한 사항처럼 분양계약의 본질적인 부분 외 상거래의 특성을 감안하여 다소 넓게 청약의 유인을 인정하여 손해배상청구를 부인하는 바 분양계약자들은 광고에 현혹되지 말고 최소한 직접 입지조건, 주변 자연환경, 교통환경 등을 꼼꼼히 따져 계약체결에 신중을 기해야 할 것으로 사료된다.