[KJtimes=정소영 기자]반포현대 아파트의 재건축 부담금이 가구당 1억3569만원으로 조합 예상보다 16배 많은 금액이 나오면서 재건축 시장이 급속히 얼어붙고 있다.
대출 규제 강화로 시작된 정부 규제가 지난달 양도소득세 중과 조치에 이어 보유세 강화 논의, 재건축 초과이익환수(이하 재초환) 부담금까지 전방위적으로 이뤄져 사실상 재건축 투자가 어려워졌다는 게 시장의 판단이다.
23일 부동산 업계에 따르면 서울 강남 지역 집값은 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 하락에 6주째 하락세를 기록했다.
한국감정원이 발표한 5월 둘째주(14일 기준) 전국 주간 아파트 가격동향에서 서울 아파트 매매가격은 0.03%로 지난주와 동일했다. 이중 강남구(-0.06%)를 비롯해 서초구(-0.02%), 송파구(-0.05%) 등 강남4구 전체는 0.04% 떨어졌다.
서울 강남구 대치동 은마아파트(76㎡)의 경우 연초 최고 16억5000만원까지 올랐다가 최근 14억5000만∼15억원으로 2억원이 떨어졌지만 거래는 이뤄지지 않고 있다.
이번 재초환 충격에 이어 다음 달 대통령 직속 재정개혁특별위원회에서 추진 중인 ‘부동산 보유세’ 개편 방향 발표까지 예정되어 있어 ‘내가 내야할 세금이 얼마나 오를지’ 관심이 집중되며 부동산 시장에는 팽팽한 긴장감이 감돈다.
보유세는 부동산을 갖고 있으면 매년 내야 하는 세금으로 재산세는 모든 주택이나 토지에, 주택 종합부동산세는 기준시가 6억원(1가구 1주택자는 9억원)이 넘는 경우 부과된다. 6월에 발표될 보유세 개편안은 세율 인상, 공시가격 현실화, 공정시장가액비율 인상 등 종부세에 초점이 맞춰질 것으로 보인다.
현재 0.5~2%인 종부세율을 1~4%로 2배 인상하는 방식은 법을 바꿔야 하는 과정 때문에 쉽지 않다. 공시가격과 공정시장가액은 법률 개정 없이 조정할 수 있다. 주택 공시가격은 국토교통부 장관이나 지자체가 매년 실거래가의 60~80% 수준으로 정해 고시한다. 이를 실거래가 정도까지 높이면 그만큼 세금을 올릴 수 있다.
현재 주택·건물 가격의 80%로 정해진 종부세의 공정시장가액비율을 100%로 올리면 세금도 그만큼 높아진다. 일단 어떤 방식으로든 보유세가 인상되면 재초환 예상액의 충격에 더해져 부동산시장에서 다주택자의 설자리는 더욱 좁아질 수밖에 없다.
시장에서는 강남 4구의 하락세가 당분간 지속될 것으로 전망하고 있다. 강남권 재건축 초기 단지들이 각종 악재에 사업 시점을 뒤로 미루면서 재건축 단지들의 호가 역시 떨어질 것으로 예상된다.
서초동의 공인중개업소 관계자는 “이번 반포 현대 사례처럼 조합 부담금과 실제 금액이 큰 차이가 나면서 예측이 어려운 수준”이라며 “재건축 부담금이 예상외의 금액이 나오면서 투자자들은 쉽게 나설 수 없게 됐다”고 말했다.
반면 일부에서는 재건축이 막히면서 서울 신규주택 공급 주요 통로가 없어져 오히려 향후 4~5년 뒤 또다시 집값 급등 사태가 나타날 수 있다는 우려도 나온다. 일부 조정국면을 거칠 수는 있어도 실수요자들이 원하는 만큼 수억원씩 급락하지는 않을 것이라는 지적이다.
업계 일각에선 재초환 부담금을 피하기 위한 방식으로 ‘1대1 재건축’ 제안도 나온다. 1대1 재건축이란 현재 있는 세대수와 동일한 세대수로 재건축하는 것으로 일반분양에 따른 조합원 수익이 없는 만큼 재건축 초과이익환수금을 대폭 줄일 수 있고 분양가 상한제도 피할 수 있다.
기존보다 면적이 30% 이상 늘어나면 총 가구수의 60%를 전용면적 85㎡ 이하 소형가구로 구성하고 임대아파트도 반드시 지어야 하지만 1 대 1 재건축은 이 규정을 적용받지 않기 때문에 소형 주택 의무도 없어진다. 하지만 건축비를 일반 분양으로 충당하지 못해 조합원부담금이 매우 커질 수밖에 없고 자금의 여유가 없는 조합원들의 반발이 있으면 재건축 절차 진행과정이 쉽지만은 않다.
