[KJtimes=김지아 기자] 수도권 부동산 시장에서 편법 자금조달과 허위 신고 등 '이상거래'가 대거 적발됐다. 대출 규제 강화와 토지거래허가구역 확대 이후 규제를 우회하려는 움직임이 본격화된 결과로 해석된다.

국토교통부는 4월 23일 서울·경기 지역 주택 거래(2025년 7월~10월 신고분)를 대상으로 실시한 기획조사 결과, 총 746건의 위법 의심거래를 적발했다고 밝혔다.

이번 조사는 국무조정실 부동산 감독 추진단 주관으로 열린 '제12차 부동산 불법행위 대응 협의회'에서 공개됐다.

조사 대상은 총 2,255건의 이상거래였으며, 이 중 746건에서 867건의 위법 의심행위가 확인됐다. 특히 조사 범위를 기존 서울 및 경기 일부 6개 지역에서 경기 9개 지역까지 확대하면서 적발 규모도 크게 늘었다.

가장 많은 유형은 '편법증여'로, 전체의 대부분인 572건이 적발됐다. 부모나 법인이 자녀 또는 대표에게 주택 매수 자금을 빌려주면서 차용증이 없거나 적정 이자를 지급하지 않는 등 사실상 증여로 의심되는 사례다.

대출 규제 회피 시도도 확인됐다. 기업 운전자금 명목으로 대출을 받은 뒤 이를 주택 구매에 사용하는 등 '용도 외 유용' 의심 사례가 99건 적발됐다.

또 실제 거래금액이나 계약일을 다르게 신고한 허위 신고 의심 사례는 191건으로 집계됐다. 이 외에도 중개보수 상한 초과 수수료, 외국인의 토지거래허가 회피 등 다양한 위법 의심 행위가 확인됐다.

◆"규제 강화 이후 풍선효과"…거래 왜곡 구조화

이번 조사 결과는 규제 강화 이후 시장의 '우회 전략'이 구조화되고 있음을 보여준다.

특히 편법증여 비중이 압도적으로 높은 점은 자금 출처 규제를 피하기 위한 가족 간 거래가 확대되고 있다는 신호로 해석된다. 이는 실수요와 투자 수요를 구분하기 어렵게 만들어 시장 왜곡을 심화시키는 요인으로 지적된다.

정부는 미등기 거래에 대한 점검도 병행했다. 2025년 상반기 전국 아파트 거래 약 25만 건을 조사한 결과, 306건(0.12%)의 미등기 거래가 확인돼 관할 지자체에 통보됐다. 해당 건들은 허위 신고나 계약 해제 미신고 여부 등에 대해 추가 조사와 행정처분이 진행될 예정이다.

국토부는 현재 2025년 11~12월 거래 신고분에 대한 추가 조사도 진행 중이며, 2026년 거래에 대해서도 상시 점검 체계를 유지할 방침이다.

또 집값 담합, 허위 매물 광고 등 거래 질서를 교란하는 행위에 대해서는 '부동산 불법행위 통합 신고센터'를 통해 접수하고, 지자체와 협력해 엄정 대응할 계획이다.

부동산 시장 전문가는 "규제가 강화될수록 시장은 더 정교한 우회 방식을 찾는 경향이 있다"며 "특히 가족 간 자금 이동을 활용한 편법증여는 적발이 쉽지 않아 관리 체계 고도화가 필요하다"고 지적했다.

또 다른 금융 전문가는 "대출 규제와 세제 규제가 동시에 작동하는 상황에서 자금 흐름이 비정상적으로 왜곡되고 있다"며 "금융·세무·부동산 정보를 통합적으로 관리하는 시스템이 필요하다"고 분석했다.